Por qué puede ser mejor quedarme la hipoteca del vendedor que constituir una nueva.

Hay un chascarrillo habitual cuando se formaliza un préstamo hipotecario: “te has casado con el banco”, que viene a decir que la hipoteca nos une a la entidad prestataria tanto o más de lo que lo hace el matrimonio a nuestro cónyuge. Aunque algo de fundamento hay en esa afirmación, la verdad es que esa unión no es necesariamente inmutable ya que los protagonistas de ese “matrimonio” pueden cambiar con el tiempo. Es lo que se llama la subrogación hipotecaria.

La subrogación  tiene lugar cuando se transmite el inmueble hipotecado, y el nuevo propietario no solo adquiere el bien, sino que además asume el préstamo hipotecario que lo grava, algo que por, otro lado, no es necesariamente obligatorio, aunque sí es lo habitual. En estos casos, la subrogación puede tener ventajas respecto a la otra opción disponible: cancelar el préstamo existente y constituir uno nuevo con el nuevo propietario.

El principal beneficio suele presentarse cuando las condiciones preexistentes, es decir, las pactadas en el préstamo inicial, son más beneficiosas que las que ofrece el mercado en el momento de la subrogación, lo que permite al nuevo propietario acceder a un tipo de interés más barato que el que obtendría si constituyese una nueva hipoteca. Esto ocurre, por ejemplo, en los supuestos de compra de vivienda nueva cuando las condiciones iniciales que pactó el promotor son más beneficiosas que las que se ofrecen a particulares, lo que suele ocurrir con frecuencia.

Además, los gastos generales asociados a la subrogación son más limitados que en los supuestos de constitución de nueva hipoteca. La subrogación conlleva un ahorro en gastos de tasación, necesaria en la constitución de nueva hipoteca, y en comisiones de apertura y estudio, lo que no excluye que se pueda devengar una comisión por la propia subrogación. El ahorro va también referido a los gastos notariales y registrales que son menores también en los casos de subrogación.

Desde el punto de vista fiscal es, además, especialmente ventajosa la subrogación, que está exenta del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En cualquier caso, habría que estar al caso concreto ya que, si simultáneamente se realiza una ampliación del capital o novación de la hipoteca existente, los costes pueden aumentar en atención a las distintas modificaciones que se realicen sobre la misma.

La subrogación de hipoteca se presenta así, con carácter general, como una operación que presenta ventajas, tanto operativas como económicas, aunque un buen consejo es siempre asegurase de conocer bien las condiciones de la hipoteca que asumimos para evitar sorpresas indeseadas y estudiar las posibles alternativas, algo para lo que siempre tendrás a un notario para que te asesore en el caso concreto de tu interés.

Subrogación hipotecaria y cláusula suelo

La subrogación hipotecaria no está libre de riesgos, a pesar de que existen varios, vamos a tratar uno tan conocido como perjudicial: la cláusula suelo.

Este es un vicio que puede traer la hipoteca a la que nos subroguemos y debemos tratarlo con el mayor de los cuidados. Debemos estar atentos si no queremos que esta «patología hipotecaria» se cronifique y tengamos un agujero en nuestra economía sin ni siquiera darnos cuenta.

La solución dependerá de lo asesorado que estemos en el tema. Lo recomendable sería, antes de subrogarnos, negociar con la entidad la exclusión de esta cláusula. De lo contrario, si no actuamos con la debida antelación, tendremos que acudir a la vía judicial, ya suscritos a la hipoteca, evidentemente.

Son varias las sentencias y normas que obligan a la entidad bancaria a informar al nuevo deudor hipotecario de la existencia de la cláusula suelo con el fin de que se ajuste a los actuales controles de transparencia. Recordemos que la afamada cláusula suelo, por raro que nos parezca, no es ilegal, lo ilícito es no informar al cliente de su existencia.

Lo anterior es una obligación de las entidades bancarias tanto para las subrogaciones realizadas con personas físicas (dos particulares que decidan realizar una subrogación hipotecaria) como las llevadas a cabo por los promotores inmobiliarios (personas jurídicas).

Conclusión

Para finalizar haremos una síntesis del texto estructurada en tres apartados:

La subrogación hipotecaria consiste en sustituir o reemplazar, de un préstamo hipotecario, tanto al deudor como al acreedor, según sea el caso.

Si la sustitución trata de intercambiar a un banco por otro, se regulará por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

También podrá practicarse la sustitución del deudor hipotecario por otro deudor del préstamo. En este caso el sustituido deberá actuar con la debida prudencia. Los riesgos a los que se exponen pasan por no conocer las condiciones bancarias y aun así suscribirse al préstamo. O, asumir una cláusula bancaria abusiva integrada entre el resto de las estipulaciones, y que tendrá que eliminar acudiendo a la vía judicial con todo lo que esto implica.