¿Se puede vender una vivienda alquilada?
En ocasiones, algunos clientes me hacen esta pregunta porque piensan que por el hecho de tener una vivienda alquilada no pueden venderla. En este artículo resuelvo esta cuestión y explico cuál es el procedimiento que ha de seguir un propietario de una vivienda arrendada en el caso que quiera venderla.
¿Es posible?
Sí es posible. El tener una vivienda alquilada no impide venderla, pero el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente tal y como establece el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué hay que hacer antes de venderla?
El propietario debe notificar al arrendatario su intención de vender y éste podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente.
¿Qué información debe contener la notificación?
Se debe informar del precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Por condiciones esenciales de la transmisión se entiende el informar el estado de cargas y gravamenes, cuál será la forma de pago del precio, plazo y cualquier otra información que se relevante en la compraventa.
Medios de notificación
Como he indicado la notificación ha de ser fehaciente. Las formas más habituales y seguras son la remisión de burofax que permite certificar tanto el texto remitido por el arrendador como la recepción del arrendatario a través del acuse de recibo, o bien, la remisión de carta certificada instando el oportuno acta notarial.
Plazo para ejercitar su derecho
El arrendatario debe ejercitar su derecho en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente.
Si en ese plazo el arrendatario no manifiesta su voluntad de comprar, decaerá su derecho, pudiendo venderla el propietario libremente en los términos que se le hayan notificado.
Plazo para vender la vivienda alquilada
El artículo 25.2 segundo párrafo de la LAU establece: «Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.»
Es decir, una vez realizada la notificación al arrendatario, el propietario debe vender la vivienda dentro de los 180 días naturales siguientes. Transcurrido este plazo sin que se haya efectuado la venta, el propietario deberá volver a comunicarlo de forma fehaciente al arrendatario y respetar nuevamente el plazo de los 30 días.
¿Qué ocurre si se vende sin notificarlo previamente al arrendatario?
En este caso, el arrendatario tiene un derecho de retracto que podrá ser ejercitado cuando no se le hubiese hecho la notificación prevista o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
El arrendatario deberá ejercitar el derecho de retracto en los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Si el arrendatario quiere ejercitar este derecho deberá reembolsar al comprador los siguientes importes:
- El precio de la venta, en idénticas condiciones en las que éste ha comprado.
- Los gastos de la compraventa (honorarios notariales, registrales, impuesto) y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles que se hayan realizado en la vivienda vendida.
Es requisito necesario que exista coincidencia entre lo vendido y lo retraído. Por ello, cuando el retrayente enajena una porción de finca mayor a la que el inquilino tiene arrendada, no existe derecho de retracto.
Renuncia del arrendatario
Es frecuente que en los contratos de arrendamiento, las partes acuerden que el arrendatario renuncie al derecho de adquisición preferente tal y como prevé el artículo 25.8 de la LAU. No obstante, en estos casos el propietario deberá comunicar al inquilino su intención de vender la vivienda con treinta días de antelación a la fecha de otorgar la escritura de compraventa. Dicha comunicación, sólo será con la intención de comunicar la venta.
¿Los inquilinos pueden negarse a recibir visitas?
En el proceso de comercialización de una vivienda lo habitual es que los potenciales compradores quieran visitar el inmueble antes de tomar una decisión. Es legal que el arrendatario se niegue a recibir visitas en el inmueble, ya que es quien tiene el uso de la vivienda.
Subrogación contrato
Viene regulado en el artículo 14 de la LAU. El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (tercer hipotecario).
Si la duración del contrato es superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el vendedor indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el contrato de arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.